有限会社古川不動産
佐世保アパート経営.com
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長崎県佐世保市早岐1-16-1
TEL.0956-38-0110
FAX.0956-38-1658
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・賃貸物件
・売買物件
・資産運用
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・長崎県知事免許(6)第2838号
・(社)全国宅地建物取引業保証
 協会会員
・(社)長崎県宅地建物取引業
 協会会員
・九州不動産公正取引協議会
 

賃貸経営Q&A

 

賃貸経営Q&A

賃貸経営Q&A
 
空室が多いけどどのようにしたらいい?
まず、自分の物件のどこに問題があるかを把握し、その後対策を考えましょう。
 
≪空室対策例≫
①賃料の適正化(賃料の見直し)
 
②募集条件の検証
 例:フリーレント/敷金・礼金の割引/キャンペーン割引(入居者キャンペーン)
 
③間取りの変更
 例:2DK⇒1LDK/和室⇒洋間
 
④外観・外構の変更
 例:外壁塗装/エントランス・共用部分のアレンジ/物件名変更/物件名看板のデザイン化
 
⑤設備・仕様の変更追加
 
⑥現場管理
 例:定期的に共用部分を清掃する/雑草の手入れ
 
 
設備の入替をしたいけどお金が…
分割払いも可能です。
 
設備の導入をするにあたって入居者に受けがいいものを知りたい
・エアコン
・温水洗浄便座
・テレビモニター付きインターホン
・追い炊き
・シャンプードレッサー
・インターネット無料使用(ブロードバンド対応)
・浴室換気乾燥機
・ウォークインクローゼット
・システムキッチン
・和室⇒洋間へ変更
 
その他多数ありますが、上記設備は人気があります。
 
アパートの入居者が町内会に入らないというクレームがあり困っています…
家賃と一緒に町費を集金し、まとめて町内へ支払う方法があります。
世帯表も一緒に記入していただき、町内へ提出する場合もあります。
そうすることによって、自動的に町内会へ加入していただくことになりますので、
そのようなクレームは減ります。
 
 
サブリース管理契約で所有者が損することはないですか?
契約内容によりますので、なんとも言えないのですが、
サブリース管理契約の注意点についてご紹介します。
 
①保証家賃の減額
 保証額は経済事情で変動します。
 保証期間は30年など長期で書いてありますが、
 最初の保証料が30年続きますということではありません。
 
②ベースとなる賃料の査定額にも注意する
 サブリース会社は確実に入居させることができる家賃で査定額とするケースがあります。
 
③途中解約について
 上記で述べたように、保証額は変動する可能性があります。
 どんどん下がり続けると考えてよいと思います。
 家賃保証額が下がり続けた場合、それが不満で解約したくなっても、
 家賃の1年分のペナルティーを支払うといった大変不利な解約条項になっているかもしれません。
 
④建築コストのリスク
 立地条件や将来の見通しに拘らず、とりあえず建築を受注するための手段として
 サブリース契約を勧めるケースがあります。
 又、ハウスメーカーやゼネコンから建築後10年、20年経過した際に提案される
 修繕金額も高くつくことが多いのも特徴です。
 
⑤サブリースが終了するときのことを考える
 サブリース終了時(管理会社からの解約時)に借入金の返済が終わっているようなら
 よいのですが、終わっていない場合どうされますか?
 
 
※注意点やリスクをまとめておりますが、契約内容や査定金額によっては
 サブリースが良い場合もあります。
 
 
メンテナンスはどれくらいの期間で行えばよいですか?
エアコン   交換の目安は10年~15年程度
キッチン設備  交換の目安は10年~20年程度
洗面化粧台  交換の目安は15年~20年程度
トイレ    修理の目安は5年~10年目
       交換の目安は30年程度
インターホン 交換の目安は10年程度
モルタル・サイディング(外壁) 塗装時期10年~15年程度
 
表面塗膜の劣化による防水性の低下の目安は、塗膜が粉状態(チョーキング現象)になっていないか、塗装が付着しないかなどです。また、シーリングはひび割れしていないか、サイディングと剥離していないかです。
モルタルの場合はクラックの発生が外壁内部への浸水の原因になります。
概ね10年~15年にて塗装、シーリングの打ち替えを行うのが望ましいと言えます。
 
 
地震(自然)被害による修理費用負担は貸主or借主?
地震による賃貸物件の被害は、貸主、借主どちらの責任でもありません。しかし、借主の責任ではないことが原因で賃貸住宅に被害を受け、修理の義務が生じたときは、貸主は民法606条の修繕義務に基づいて、貸主の負担で修繕をしなければなりません。
 
損害リスクによる備えにはどのようなものがありますか?
 施設賠償責任保険
建物の不備で入居者がケガをしたり、マンションの壁が剥落して通りがかりの人にケガを負わせるなど、アパートやマンションの安全性の不備や構造上の欠陥によって、突然、所有者に賠償責任が発生することがありますそういった賠償責任を負った場合に被る損害を補償する保険です。賃貸業には、メンテナンスを日ごろから行っても努力出来る範囲を超えたリスクも多々あります。不測の事態に備え心強い保険ではないでしょうか。
 
 自殺・孤独死の際の原状回復費と家賃保証を補償する保険
自殺・他殺・事故死・孤独死・発見が遅れた病死・その他の事件や事故などがあった物件は「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、なかなか次の借り手が付きません。
そのため相場よりも3~5割程家賃を下げ募集をせざるをえないようになります。そういった貸主向けに、死亡事故が発生した際の家賃保証保険金と原状回復費用保険金を補償する保険です。アパート・マンションで1人暮らしをする高齢者の増加、自殺者もここ最近は年間3万人を超えています。今後こういった保険の需要は増えてくるものと思われます。 
 
室内リフォームはどの程度必要ですか?
弊社担当者が室内状況等を確認させていただいた上で、募集するにあたり必要と思われる箇所についてご提案致します。設備アップや間取り変更など最近のお客様のニーズを具体的にご説明させていただきます。
 
 
期間限定で貸し出せますか?
一般的には最低でも2年間貸し出せることが望ましいですが、弊社では契約期間を定めて、その後再契約もしくは、契約終了のどちらかを選択できる定期借家契約といった契約形態もご用意致しておりますのでお気軽にご相談ください。
 
アパート経営を始めると節税できると聞きましたが本当ですか?
固定資産税、相続税、所得税が節税できます。
 
「固定資産税」
固定資産税では、土地を住宅用地と非住宅用地に区分し、住宅建築を促進するために、住宅用地の課税標準額を軽減しています。更地や青空駐車場にしている場合、何ら軽減措置はありませんが、賃貸マンションを建設すると固定資産税の負担を軽減することができます。
 
「相続税」
賃貸アパートを建設し経営するために使用される土地には、借家人の権利が考慮されます。このために土地は貸家建付地(貸家が建てられている土地)として、相続税評価額が更地より20%前後低くなるのです。貸家建付地とは、「借地権割合×借家権割合」が更地の場合の評価額から減額されるものです。借地権割合も国税局が地域によって一定の割合を決めています。
 
「所得税」
もし勤めやほかの事業による収入がある場合は、賃貸住宅経営による建物の減価償却や諸経費を差し引くことで赤字と通算することによって、所得税が節税できる場合があります。その結果が不動産収入(家賃収入)よりも大きくなり、税務上赤字になる場合があります。その赤字となる部分を他の所得から差し引くことで、所得合計が少なくなり、所得税・地方税などを抑えることが可能です。
 
アパート経営は相続に有利であるそうですが相続税のメリットを知りたい。
現金や更地が最も高く評価されるのに対し、賃貸マンションは相続税評価額が大幅に下がり、相続税が軽減されます。なぜ評価額が下がるのかというとアパートを建築して賃貸すると、借家権が発生し制約を受けるからです。
 
更新料はとれるの?
契約書に記載があり高額すぎなければ有効という最高裁の判例もあります。
ただし、申込する際の比較材料にもなりますし、更新時に退去を考える方も多く、長くお住まいいただく対策としてはゼロにした方が得策だと思います。更新料は、地域の慣習による部分もあり、京都や東京などでは根づいていますが長崎はほとんど聞きません。
 
耐震診断は受けた方がいいですか?
建築が建築基準法改定(昭和56年)以前のものに関しては、一度受けることをお勧めします。それ以前の基準で建てられた建築物の耐震性能が、現在の基準で建てられたものに比べて充分でないことがあるからです。
 
長く住んでもらう秘訣はありますか?
「借主とコミュニケーションを図る」 
「声を掛ける」、「挨拶をする」などでコミュニケーションをとる手段です。

たとえば「○○さん こんにちは!」「○○さん 生活するうえで何か不都合なことはありませんか?」

遠方の貸主には難しい面がありますが、この声掛けさえしておけば「ここの大家さん、良い人だなあ」「この大家さんは私達のことを気に掛けてくれている。」などの好印象を与えます。
用事が多くなる可能性は否定できませんが、こちらから声をかけると借主からは言い出しにくいことも引き出しやすく満足度が高くなります。
 
「家賃を値下げする」
かなり勇気のいる決断ですが効果は絶大です。借主の立場からすると物件を一度決めたら家賃は下がらないと思っておられる方がほとんどです。だからこそ値下げをすると効果的なのです。誰だって引越は大変なのですから、家賃下がるのなら住み慣れているしもう少し住んでいようかな・・という気持ちが生まれます。家賃は毎月の固定費で節約できるものではありません。長く住んでいる方に感謝の気持ちを込めて・・ということでお話しするとより一層喜ばれることでしょう。
 
 
共用部分の清掃や植栽の剪定も必要?蜂の巣の撤去も貸主負担?
「共用部の清掃」
共用部の清掃については、必ず必要ではありませんが、清掃の入っている物件にお住まいいただいている入居者様の満足度はかなり高いです。また空室中に関してもご案内した際、蜘蛛の巣がはっていたりゴミが落ちていると印象が良くありません。ご案内の際は第一印象が大事ですし、防犯上も非常に有効ですので、共用部の清掃を実施することをお勧めします。状況によりますが6世帯や8世帯のアパートで4,000円~5,000円/2ヶ月毎です。
「植栽剪定」
雑草の草むしりなどは借主の方で行っていただくのが通常ですが、植栽は契約時に貸主でするのか借主でするのか定めておいた方がよいでしょう。最近の傾向としては植栽の剪定をしたことがない人が多く借主に任せておくと伸びっぱなしということも珍しくありません。手入れが大変なうえ、素人では見た目が悪くなってしまうので年に1・2回、貸主で定期的な剪定を業者へ依頼した方がよいと言えます。金額は状況によって異なりますが、剪定で5,000円~20,000円前後です。
「蜂の巣の撤去」
貸主には、借主が平穏に安全な生活が送れるように建物を維持管理する義務があります。したがって蜂の巣が賃貸物件に出来てしまった場合、貸主にはその撤去義務があります。
 
借主が火災保険に入っていれば貸主は加入しなくてよい?
借主に加入させる目的は借家人賠償責任担保特約です。
賠償の場合は時価額(経年の減価償却を控除された額)の補償ですので、貸主が新価(新たに新築・購入・取得するのに必要な再調達価額)で保障される保険に加入しておけば、貸主の保険が有利になりそちらを優先的に支払うようになっています。したがって二重に支払われることはありません。
もし貸主が火災保険に加入していなかったら、借主が加入している借家人賠償保険で支払いが行われることとなりますが、時価の満額が支払われても現状復帰は難しいでしょう。
消失の一部を貸主の負担で修繕することにもなりかねませんので、火災保険には必ず入っておくようにしましょう。
 
下水が近くまで来ているのですが浄化槽から切り替えるかどうか迷っています。
下水道のメリットとしては、便層・浄化槽を撤去するため、ハエや蚊の発生が無くなり、衛生的で快適な生活環境が得られます。また、浄化槽の際、必要だった定期的な便層の汲取りや浄化槽の点検料などの維持管理費がかかりません。
しかし、下水に切り替えることにより、今まで上水道代だけでよかった水道代が下水道代も必要となり借主の負担が多くなります。借主から、設備としてはグレードアップしていないのに負担が増えたので共益費の分を減額してほしいと要求されると下げざるを得ません。
下水に切り替える際、多額の工事代や受益者負担金が必要になります。あるアパートの貸主より50万~100万くらいかかるとお聞きしました。(工事内容等によりますので詳しくは工事業者へお尋ねください。)
弊社としては浄化槽が使用できるまでは使用し、故障した際に、下水に切り替えるとよいかと思います。
 
アパートの経費にはどのようなものが認められますか?
おもに下記のようなものが挙げられます。
・アパート経営の為に支払っている紹介料
・アパートローンの利息(金利)
・人を雇っている場合はその給料(ただし、家族の場合は状況により異なる。)
・清掃費や管理費
・広告をおこなった場合は広告宣伝費
・アパート(建物)の減価償却費
・各種保険料(火災保険など)
・アパート経営をおこなうために必要な移動費(交通費)
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